L'achat ou la vente d'un bien immobilier implique de comprendre des notions techniques parfois complexes. Parmi celles-ci, la surface habitable (SH) et la surface hors œuvre nette (SHON) sont deux termes clés qui influencent directement l'évaluation d'un bien. Bien que souvent confondues, ces notions ont des définitions et des impacts distincts sur le prix d'un bien.
Comprendre la surface habitable (SH)
La surface habitable (SH) représente la superficie réelle d'un logement utilisable par ses occupants. Elle se distingue de la surface hors œuvre nette (SHON) par des critères précis qui définissent les espaces considérés comme habitables.
Définition légale
La surface habitable est définie par la loi française comme la surface de plancher d'un logement, après déduction des surfaces non chauffées, non closes et non éclairées par la lumière naturelle. Cette définition s'appuie sur la norme NF 18-555.
Calcul de la surface habitable
Le calcul de la surface habitable se fait en mesurant la surface de chaque pièce habitable, en tenant compte de plusieurs critères.
- Sont incluses dans la SH : les pièces avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, éclairées par la lumière naturelle et chauffées.
- Sont exclues de la SH : les combles non aménagés, les caves, les garages, les balcons, les terrasses, les loggias, les vérandas, les dépendances et les surfaces non chauffées.
Par exemple, un appartement de 80 m² de SHON peut avoir une SH de 65 m² si 15 m² sont occupés par des espaces non habitables comme un balcon ou une terrasse. La surface habitable est donc un élément crucial pour l'acheteur qui souhaite connaître l'espace réel disponible pour son confort et son aménagement.
Importance de la SH pour l'acheteur
La surface habitable est un élément crucial pour l'acheteur car elle représente l'espace réel dont il disposera pour vivre. Un logement avec une surface habitable plus importante offre généralement un meilleur confort, plus d'espace pour l'aménagement et un coût de la vie quotidienne plus élevé.
Impact sur l'évaluation
La surface habitable est un facteur majeur dans l'évaluation d'un bien immobilier. Plus la SH est importante, plus le prix du bien est généralement élevé. Cependant, d'autres facteurs peuvent influencer l'évaluation, comme la localisation, l'état du bien, les équipements et l'environnement.
Prenons l'exemple de deux appartements situés dans le même quartier, avec des caractéristiques similaires, mais avec des surfaces habitables différentes. L'appartement avec une SH de 90 m² aura généralement une valeur plus élevée que l'appartement avec une SH de 70 m², même si la SHON est identique. Cette différence de valeur est due à la valeur ajoutée qu'apportent les 20 m² de surface habitable supplémentaires.
Décrypter la surface hors œuvre nette (SHON)
La surface hors œuvre nette (SHON) est un concept important dans le domaine de la construction et de l'urbanisme. Elle représente la superficie totale d'un bâtiment, y compris les murs et les cloisons, à l'exclusion des surfaces non closes.
Définition légale
La SHON est définie par la législation en vigueur comme la superficie des planchers d'un bâtiment, hors les vides sanitaires et les combles non aménagés. Cette notion est cruciale pour l'obtention du permis de construire et le calcul des taxes.
Calcul de la SHON
Le calcul de la SHON est réalisé en mesurant la surface totale des planchers, en incluant les murs et les cloisons, mais en excluant les surfaces non closes comme les balcons, les terrasses et les loggias.
Par exemple, une maison de 150 m² de SHON peut avoir une SH de 120 m² si 30 m² sont occupés par des surfaces non habitables comme des balcons, des terrasses ou des dépendances. La SHON est donc un élément important pour comprendre la superficie totale d'un bâtiment, même si elle ne représente pas directement l'espace habitable.
Importance de la SHON pour le vendeur/constructeur
La SHON est un élément clé pour le vendeur/constructeur car elle détermine le coefficient d'occupation du sol (COS) et le nombre de logements autorisés sur un terrain. Elle permet également de calculer le montant des taxes foncières et de déterminer la surface taxable.
Impact sur l'évaluation
La SHON peut influencer l'évaluation d'un bien immobilier, mais son impact est indirect. En effet, elle est principalement utilisée pour réglementer la construction et le développement immobilier. Cependant, un bien avec une SHON plus importante peut être plus attractif pour certains acheteurs car il offre plus d'espace, même si la SH est identique.
Comparaison SH vs SHON : impact sur l'évaluation
La SH et la SHON sont deux notions distinctes qui jouent un rôle important dans l'évaluation d'un bien immobilier.
Différences clés
- La SH correspond à l'espace habitable d'un bien, tandis que la SHON représente la superficie totale du bâtiment.
- La SH est utilisée pour déterminer le confort et la capacité d'aménagement d'un bien, tandis que la SHON est utilisée pour réglementer la construction et le développement immobilier.
- La SH est un facteur direct d'évaluation, tandis que la SHON a un impact indirect sur l'évaluation.
Exemples concrets
Prenons l'exemple de deux appartements situés dans le même immeuble, avec une SHON de 90 m² chacun. L'appartement A a une SH de 75 m² et l'appartement B a une SH de 85 m². L'appartement B aura une valeur plus élevée car il offre une surface habitable plus importante, même si la SHON est identique.
Il est important de noter que la SHON peut varier d'un bien à l'autre, même si la SH est identique. Par exemple, un appartement avec un balcon ou une terrasse aura une SHON plus importante qu'un appartement sans ces éléments, même si la SH est identique.
Facteurs d'influence
L'impact de la SH et de la SHON sur l'évaluation d'un bien peut être influencé par plusieurs facteurs, notamment:
- La localisation : un bien situé dans une zone prisée aura une valeur plus élevée que dans une zone moins attractive.
- L'état du bien : un bien en bon état aura une valeur plus élevée qu'un bien en mauvais état.
- Le type de bien : un appartement en centre-ville aura une valeur différente d'une maison en banlieue.
- L'année de construction : un bien récent aura généralement une valeur plus élevée qu'un bien ancien.
- Les équipements : la présence d'un ascenseur, d'un parking ou d'une terrasse peut influencer la valeur d'un bien.
- L'environnement : la proximité des commerces, des transports en commun et des écoles peut influencer la valeur d'un bien.
Il est important de consulter un professionnel de l'immobilier pour obtenir une évaluation précise de la valeur d'un bien en tenant compte de tous les facteurs pertinents.
En conclusion, la surface habitable et la surface hors œuvre nette sont deux notions essentielles à comprendre pour l'achat ou la vente d'un bien immobilier. Bien que la SHON soit un élément important pour réglementer la construction et le développement immobilier, c'est la surface habitable qui détermine le confort et la capacité d'aménagement d'un bien, et qui a un impact direct sur son évaluation. Il est donc crucial de bien distinguer ces deux notions afin d'évaluer correctement la valeur d'un bien et de prendre des décisions éclairées.